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《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见
发布时间: 2017-06-05 信息来源: 劳务财产处 浏览次数:
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《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见 

 

为了规范房地产开发项目土地增值税清算工作,安徽省地方税务局起草了《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见: 

1.登陆安徽省地方税务局网站 

网址:http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/index.htm,进入主页点击《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见提出意见。 

2.电子邮件:269232826@qq.com 

3.通信地址:安徽省合肥市蒙城路1091211室安徽省地方税务局劳务和财产行为税处(邮编:230061 

意见反馈截止时间为:2017611日。

 

 

安徽省土地增值税清算办法 

(征求意见稿) 

第一章 总则 

第一条  为了加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔200991)等制定本办法 

第二条  本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

第三条  本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1),向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。 

第四条 纳税人是土地增值税的清算主体,对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。 

第五条  纳税人应当根据税收法律法规以及本办法的规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目清算以及其他有关涉税事项。 

第六条  主管地税机关应当按照税收法律法规以及本办法的规定,开展项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、进行清算审核工作、加强清算后再转让房地产的管理以及及时、足额组织税款入库。 

第二章 项目管理 

第七条  纳税人应自取得房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算等相关主管部门批复、备案手续之日起30日内,向主管地税机关报告,并同时提供土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预(销)售许可证、竣工验收备案表等的复印件作为证明材料。 

第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据地税机关确定的时间和要求,向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

第九条  纳税人应按照财政部门的相关规定进行财务会计核算工作,准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 

第十条  本通知所称房地产开发项目是指国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算。 

上述国家有关部门是指计划主管部门。 

上述分期开发项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,可依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼情况等综合认定分期开发项目。 

上述“依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的”,是指纳税人的立项项目取得多个《建设工程规划许可证》,且通过《建设工程规划许可证》难以区分其分期开发项目的情形。 

第十一条  纳税人分期开发项目的,应当自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告并报送《建设工程规划许可证》复印件。依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,也应自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,并同时报送不能依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的说明以及相关《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《预售许可证》等的复印件。 

第十二条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,应安排专人或专岗从纳税人取得立项文件开始,按项目立项分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、分期开发、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保地税管理与纳税人项目开发同步。  

第十三条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断、中止。 

第十四条  主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 

第十五条  对依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的,主管地税机关应指导纳税人于获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

对依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,主管地税机关应按照本《办法》第九条的规定,通过现场调查和集体审议方法确认纳税人的分期开发项目,同时在纳税人分期开发项目获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

第十六条  纳税人分期开发项目一经确认,不得随意变更。纳税人确因客观原因变更分期开发项目的,应于变更之日起15日内向主管地税机关报送书面报告和有关证明材料,主管地税机关应及时组织核查并于15日内向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。 

主管地税机关对纳税人分期开发项目应实施跟踪管理,发现纳税人未按照分期开发项目开发房地产,或发现确因客观原因导致分期开发项目的分期发生变化的,应立即通知纳税人变更分期开发项目并向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。 

对地税机关确认的分期开发项目有异议的,纳税人可按规定提请复议。 

第三章 清算申报与受理  

第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算: 

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;  

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;  

(三)直接转让土地使用权的。  

(四)纳税人申请注销地税登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的。 

 

第十八条  对符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;  

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 

第十九条  本办法第十七条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一: 

(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案; 

(二)房地产开发项目已开始交付购买方; 

(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。 

第二十条 对于符合本办法第十七条第(四)项规定的条件的房地产开发项目,应当在办理注销地税登记前办理土地增值税清算手续。 

对于符合本办法第十八条规定的条件的房地产开发项目,主管地税机关应按月集体研究、讨论,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体研究讨论的结果应当形成纪要存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算,并将有关事项报上一级地税机关备案。 

第二十一条  符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内前往主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,前往主管地税机关办理清算申报。 

对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,可按规定提请行政复议。 

本办法第三条所称“纳税人在房地产开发项目符合清算条件后”是指符合本办法第十七条规定的条件以及符合本办法第十八条规定且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的房地产开发项目。 

第二十二条  纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管地税机关按《税款缴库退库工作规程》办理相关事项。 

第二十三条  按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管地税机关发出《责令限期改正通知书》,责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。 

第二十四条  按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在清算条件满足之日起90日内或通知清算的《税务事项通知书》送达之日起90日内向主管地税机关提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。 

第二十五条  纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十七条规定的清算条件的,办理清算时,以满足应清算条件之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。 

纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十八条规定的清算条件的,办理清算时,以主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》送达之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。 

第二十六条  纳税人可自愿委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。 

纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。 

地税机关在清算审核或地税检查过程中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或地税机关认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税鉴证应当积极配合。 

第二十七条  纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料: 

(一)土地增值税清算情况书面说明及

 

安徽省土地增值税清算办法 

(征求意见稿) 

第一章 总则 

第一条  为了加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔200991) 

第二条  本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

第三条  本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1),向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。 

第四条 纳税人是土地增值税的清算主体,对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。 

第五条  纳税人应当根据税收法律法规以及本办法的规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目清算以及其他有关涉税事项。 

第六条  主管地税机关应当按照税收法律法规以及本办法的规定,开展项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、进行清算审核工作、加强清算后再转让房地产的管理以及及时、足额组织税款入库。 

第二章 项目管理 

第七条  纳税人应自取得房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算等相关主管部门批复、备案手续之日起30日内,向主管地税机关报告,并同时提供土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预(销)售许可证、竣工验收备案表等的复印件作为证明材料。 

第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据地税机关确定的时间和要求,向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

第九条  纳税人应按照财政部门的相关规定进行财务会计核算工作,准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 

第十条  本通知所称房地产开发项目是指国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算。 

上述国家有关部门是指计划主管部门。 

上述分期开发项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,可依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼情况等综合认定分期开发项目。 

上述“依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的”,是指纳税人的立项项目在10日内取得多个《建设工程规划许可证》,通过《建设工程规划许可证》难以区分其分期开发项目的情形。 

第十一条  纳税人分期开发项目的,应当自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告并报送《建设工程规划许可证》复印件。依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,也应自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,并同时报送不能依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的说明以及相关《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《预售许可证》等的复印件。 

第十二条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,应安排专人或专岗从纳税人取得立项文件开始,按项目立项分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、分期开发、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保地税管理与纳税人项目开发同步。  

第十三条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断、中止。 

第十四条  主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 

第十五条  对依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的,主管地税机关应指导纳税人于获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

对依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,主管地税机关应按照本《办法》第九条的规定,通过现场调查和集体审议方法确认纳税人的分期开发项目,同时在纳税人分期开发项目获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。 

第十六条  纳税人分期开发项目一经确认,不得随意变更。纳税人确因客观原因变更分期开发项目的,应于变更之日起15日内向主管地税机关报送书面报告和有关证明材料,主管地税机关应及时组织核查并于15日内向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。 

主管地税机关对纳税人分期开发项目应实施跟踪管理,发现纳税人未按照分期开发项目开发房地产,或发现确因客观原因导致分期开发项目的分期发生变化的,应立即通知纳税人变更分期开发项目并向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。 

对地税机关确认的分期开发项目有异议的,纳税人可按规定提请复议。 

第三章 清算申报与受理  

第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算: 

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;  

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;  

(三)直接转让土地使用权的。  

(四)纳税人申请注销地税登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的。 

 

第十八条  对符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;  

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 

第十九条  本办法第十七条和第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一: 

(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案; 

(二)房地产开发项目已开始交付购买方; 

(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。 

第二十条 对于符合本办法第十七条第(四)项规定的条件的房地产开发项目,应当在办理注销地税登记前办理土地增值税清算手续。 

对于符合本办法第十八条规定的条件的房地产开发项目,主管地税机关应按月集体研究、讨论,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体研究讨论的结果应当形成纪要存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算,并将有关事项报上一级地税机关备案。 

第二十一条  符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内前往主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,前往主管地税机关办理清算申报。 

对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,可按规定提请行政复议。 

本办法第三条所称“纳税人在房地产开发项目符合清算条件后”是指符合本办法第十七条规定的条件以及符合本办法第十八条规定且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的房地产开发项目。 

第二十二条  纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管地税机关按《税款缴库退库工作规程》办理相关事项。 

第二十三条  按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管地税机关发出《责令限期改正通知书》,责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。 

第二十四条  按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在清算条件满足之日起90日内或通知清算的《税务事项通知书》送达之日起90日内向主管地税机关提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。 

第二十五条  纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十七条规定的清算条件的,办理清算时,以满足应清算条件之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。 

纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十八条规定的清算条件的,办理清算时,以主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》送达之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。 

第二十六条  纳税人可自愿委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

地税机关在清算审核或地税检查过程中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或地税机关认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税鉴证应当积极配合。

第二十七条  纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

(一)土地增值税清算情况书面说明及《土地增值税纳税申报表》(从事房地产开发的纳税人清算适用)

(二)商品房购销合同统计表(需要加盖公章和骑缝章),主要内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(三)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

(四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(五)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六)工程竣工验收报告。

(七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

(八)委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证,应报送《鉴证报告》。

(九)房地产开发项目视同销售情况说明,与关联方志坚的交易事项说明,以及主管地税机关要求报送的其他与清算有关的说明和证明资料等。

上述资料中,主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

第二十八条  主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算材料齐全的,主管税务机关予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。对纳税人报送的清算资料不齐全的,应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》,通知纳税人于7日内补全清算资料。

纳税人在限期内补全资料的,予以受理;逾期未能补齐资料,经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料,可以受理;不能补齐资料且无正当理由的,税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

第四章 清算审核

第二十九条  主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内以纳税评估的方式完成清算审核。主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当中止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应中止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关中止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日告知纳税人。

第三十条  清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第三十一条 主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组开展清算审核。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》有异议的,可以按规定提请行政复议。

第三十二条 主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核。

主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核,填制审核表单、审核报告,审核表单、审核报告需经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核的,主管地税机关组建的清算审核小组要与承担服务工作的涉税专业服务机构一起全过程参与案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,要在审核表单与审核报告上签章;主管地税机关要对相关审核表单、审核报告组织验收,并将验收情况经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

第五章  清算审核内容

第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整、准确,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

(一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

(二)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

(三)纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价的,又无正当理由的,由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

(四)地税机关与纳税人就转让房地产或购入有形产品、无形资产和有偿服务价格有争议的,按照《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证〔20163)的规定处理。

第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第三十五条 在土地增值税清算中,不符合下列要求的支出不得计入扣除项目金额,并应按规定予以调整:

(一)经济业务应当是实际发生的。

(二)符合国家法律、法规的规定。

(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

1.支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以开具的发票为合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证,属于境内代扣代缴税款的,按税务机关相关规定执行。

4. 法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

(五)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当实际已经支付。

(六)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

(七)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

(八)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。在选择分配方法时可以采取可以下列方法之一:

1.占地面积法:按照有关房地产土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

2.建筑面积法:按照有关房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊;

3.可售建筑面积法:按照实际销售的房地产建筑面积占能够销售的总的建筑面积的比例计算分摊;

4.其他合理方法。

纳税人在土地增值清算中采用上述“其他合理方法”分摊共同的成本费用的,应事先向主管地税机关报送书面报告,说明采取的方法、理由等。主管地税机关应于收到纳税人书面报告7日内通过集体审议的方式确定是否认可纳税人的方法,并通过《税务事项通知书》告知纳税人。

第三十六条 纳税人计算土地增值税扣除项目时,除本办法第三十五条的规定外,还应符合下列规定:

(一)取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,其中纳税人为取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者非货币性资产的形式支付的款项;依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,有关单位、部门返还、奖励的款项应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

(二)土地征用及拆迁补偿费:

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

2.纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)公共配套设施费:

公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造不可销售的公共设施。

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。凡符合下列条件之一,可以作为建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施。

1)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

2)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关通过前往房屋登记机构调查取证的方式证明有关公共配套设施归业主共有的。

4)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(四)纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

(五)纳税人在清算单位以外单独建造的样板房,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

纳税人在房地产开发项目中装修的样板房并作为开发产品对外转让的,其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本,但该装修的样板房如使用超过1年,应按转让旧房处理。

(六)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

(七)政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

(八 )财务费用中的利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)(二)项所述两种办法。

纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

(九)对纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第三十七条  在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

第六章 清算后再转让房地产的处理

第三十八条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)+清算后再转让时缴纳的与转让房地产有关的税金)÷清算的总建筑面积

第三十九条  如清算后再转让的房地产使用超过1年,应按销售旧房处理。

第七章

第四十条  纳税人办理清算申报后,地税机关通过清算审核检查补缴的清算税款,应当自本办法第二十一条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

第四十一条  因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向地税机关要求退还多缴的税款,地税机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

1、清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

2、清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

3、其他合法合理原因。

第四十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

第八章 附 则

第四十三条 纳税人在土地增值税清算申报中,伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者多列支出,或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

第四十四条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔200991)、《财政部 国家地税总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)等规定执行。

第四十五条 本办法自201771日起施行。 

 

(二)商品房购销合同统计表(需要加盖公章和骑缝章),主要内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(三)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

(四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(五)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六)工程竣工验收报告。

(七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

(八)委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证,应报送《鉴证报告》。

(九)房地产开发项目视同销售情况说明,与关联方志坚的交易事项说明,以及主管地税机关要求报送的其他与清算有关的说明和证明资料等。

上述资料中,主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

第二十八条  主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算材料齐全的,主管税务机关予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。对纳税人报送的清算资料不齐全的,应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》,通知纳税人于7日内补全清算资料。

纳税人在限期内补全资料的,予以受理;逾期未能补齐资料,经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料,可以受理;不能补齐资料且无正当理由的,税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

第四章 清算审核

第二十九条  主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内以纳税评估的方式完成清算审核。主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当中止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应中止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关中止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日告知纳税人。

第三十条  清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第三十一条 主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组开展清算审核。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》有异议的,可以按规定提请行政复议。

第三十二条 主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核。

主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核,填制审核表单、审核报告,审核表单、审核报告需经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核的,主管地税机关组建的清算审核小组要与承担服务工作的涉税专业服务机构一起全过程参与案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,要在审核表单与审核报告上签章;主管地税机关要对相关审核表单、审核报告组织验收,并将验收情况经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

第五章  清算审核内容

第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整、准确,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

(一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

(二)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

(三)纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价的,又无正当理由的,由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

(四)地税机关与纳税人就转让房地产或购入有形产品、无形资产和有偿服务价格有争议的,按照《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证〔20163)的规定处理。

第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第三十五条 在土地增值税清算中,不符合下列要求的支出不得计入扣除项目金额,并应按规定予以调整:

(一)经济业务应当是实际发生的。

(二)符合国家法律、法规的规定。

(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

1.支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以开具的发票为合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证,属于境内代扣代缴税款的,按税务机关相关规定执行。

4. 法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

(五)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当实际已经支付。

(六)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

(七)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

(八)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。在选择分配方法时可以采取可以下列方法之一:

1.占地面积法:按照有关房地产土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

2.建筑面积法:按照有关房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊;

3.可售建筑面积法:按照实际销售的房地产建筑面积占能够销售的总的建筑面积的比例计算分摊;

4.其他合理方法。

纳税人在土地增值清算中采用上述“其他合理方法”分摊共同的成本费用的,应事先向主管地税机关报送书面报告,说明采取的方法、理由等。主管地税机关应于收到纳税人书面报告7日内通过集体审议的方式确定是否认可纳税人的方法,并通过《税务事项通知书》告知纳税人。

第三十六条 纳税人计算土地增值税扣除项目时,除本办法第三十五条的规定外,还应符合下列规定:

(一)取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,其中纳税人为取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者非货币性资产的形式支付的款项;依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,有关单位、部门返还、奖励的款项应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

(二)土地征用及拆迁补偿费:

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

2.纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)公共配套设施费:

公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造不可销售的公共设施。

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。凡符合下列条件之一,可以作为建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施。

1)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

2)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关通过前往房屋登记机构调查取证的方式证明有关公共配套设施归业主共有的。

4)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(四)纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

(五)纳税人在清算单位以外单独建造的样板房,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

纳税人在房地产开发项目中装修的样板房并作为开发产品对外转让的,其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本,但该装修的样板房如使用超过1年,应按转让旧房处理。

(六)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

(七)政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

(八 )财务费用中的利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)(二)项所述两种办法。

纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。 

“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

(九)对纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第三十七条  在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

第六章 清算后再转让房地产的处理

第三十八条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)+清算后再转让时缴纳的与转让房地产有关的税金)÷清算的总建筑面积

第三十九条  如清算后再转让的房地产使用超过1年,应按销售旧房处理。

第七章

第四十条  纳税人办理清算申报后,地税机关通过清算审核检查补缴的清算税款,应当自本办法第二十一条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

第四十一条  因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向地税机关要求退还多缴的税款,地税机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

1、清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

2、清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

3、其他合法合理原因。

第四十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

第八章 附 则

第四十三条 纳税人在土地增值税清算申报中,伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者多列支出,或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

第四十四条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔200991)、《财政部 国家地税总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)等规定执行。 

第四十五条 本办法自201771日起施行。 

 

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